商業(yè)辦公類和普通住宅有什么區(qū)別

    1、商辦房和住宅的土地性質(zhì)不同，商辦房屬于商業(yè)用地，其土地年限一般為40或50年。住宅屬于居住用地，其土地年限為70年。不同類型的土地性質(zhì)，導(dǎo)致其規(guī)劃、公共設(shè)施、容積率等方面都存在差異。比如說商辦房多處于城市繁華地段，主要是為了滿足大家的購物、辦公需求。住宅對于地段要求不高，無論是城市中心、郊區(qū)都可，主要時為了滿足大家居住的需求。

    2、商辦房是按照商業(yè)水電收費(fèi)的，住宅是按照民用水電收費(fèi)的；除此之外商辦房的物業(yè)費(fèi)也高于住宅物業(yè)費(fèi)。商辦房的居住舒適性更差，住宅的居住舒適性更好。例如商辦房的梯戶比更高，人口相對密集，小區(qū)綠化等方面不如住宅。如果貸款購買商辦房，貸款壓力會更大一些。商辦房首付比例一般為百分之五十，貸款期限最長為10年；而住宅的首付比例最低為百分之二十，貸款期限最長為二十或三十年。

    3、在國家政策方面，商辦房和住宅也是有很大不同，比如說很多城市執(zhí)行限購政策，針對的是住宅限購，商辦房是不限購的。商辦房交易時不享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，而住宅交易時，符合相關(guān)條件是可享受個稅、契稅等優(yōu)惠。購買住宅還能根據(jù)規(guī)定落戶，就近上學(xué)，購買商辦房通常不能落戶、就近上學(xué)。

買房注意事項

1、根據(jù)現(xiàn)有資金買房子

    理性和有規(guī)劃的消費(fèi)是購房的前提。為了避免沖動購房，買房前購房者必須要明確兩個問題：為什么要買房?到底需要什么樣的房子?弄清這兩個方面的內(nèi)容，對絕大多數(shù)購房者都有所幫助。買房前準(zhǔn)備的資金數(shù)額，決定了買房中的一切重要行為。

    初次置業(yè)者多數(shù)是年輕人，剛工作不久，積蓄不多，因此在購房時應(yīng)該量力而行，不要追求一步到位，一味圖大追求豪華，以免給自己造成巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。不要一買房就是要買三室兩廳，一步到位。而是從自己的實際情況出發(fā)，好好規(guī)劃一下，其實能滿足基本的居住需求就好，避免出現(xiàn)不必要的額外負(fù)擔(dān)，而培養(yǎng)有梯度的消費(fèi)觀很重要。

2、不要被房價數(shù)字忽悠

    現(xiàn)在，買的賣的都幾近“瘋狂”了。越是瘋狂的時候越要冷靜，尤其是價格，決定了你目前的開支，后續(xù)的月供，還有裝修等。開發(fā)商給出的價格，往往不外采取先加價后優(yōu)惠、直接限定房源的優(yōu)惠、抽獎或贈送優(yōu)惠、全屋提供一定裝修標(biāo)準(zhǔn)的贈送式銷售，這些成本，開發(fā)商都已經(jīng)計入到房價中。所以對于成交價，才是你關(guān)心的重點，既要作橫向比較，看看其他類似樓盤價格如何，再就是結(jié)合自己當(dāng)初制訂的購房預(yù)算進(jìn)行比較，超出太多的話，得慎重，也可以考慮推遲買房。

3、惡補(bǔ)之后再買房

    房價居高不下，買房可不是兒戲，因此，初次置業(yè)者在買房前學(xué)習(xí)了解一些房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識是必需的。對于房地產(chǎn)這個對售購雙方來說信息不對稱的市場，消費(fèi)者主動縮小信息差距，總會減少盲目購買或者上當(dāng)購買的機(jī)會。因為房地產(chǎn)市場是一個正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè)，所以購房者在準(zhǔn)備購房之前更需要對樓市有所了解。

4、對公司的信譽(yù)、實力要細(xì)細(xì)考證

    引發(fā)出期房購買煩惱的，大多是購買者選擇了那些實力不強(qiáng)、信譽(yù)不好的開發(fā)商，從而造成不能按時交房，質(zhì)量太差。因此，購房者首先要選好公司，選擇那些信譽(yù)好，實力強(qiáng)的大企業(yè)，到他們公司買房。這些公司考慮到信譽(yù)，都能做到按期按質(zhì)交房。

5、購房資金不能一次性投入

    購房時，有的公司對一次性交費(fèi)的優(yōu)惠很大，有的達(dá)到了5%以上，這確實是一筆不小的開支。購現(xiàn)不妨為之，購期房則要慎重了。如果一次性交費(fèi)，到時開發(fā)商不能按時交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效。如果錢未一次交清，則可憑未付余款去交涉，購房者便由被動變主動了。

6、戶型選擇很重要

    選擇戶型最關(guān)鍵的是你的生活需求，這就像老百姓常說的一句話，“鞋子磕不磕腳，只有自己知道”。戶型的好壞，直接決定了將來居住的舒適程度。再好的地段，再好的綠化，如果戶型不好，品質(zhì)生活根本無從談起。面對開發(fā)商提供的各種戶型，購房者應(yīng)該怎樣選擇呢?業(yè)內(nèi)人士建議，在選擇戶型的過程中，購房者除了要看規(guī)劃圖和沙盤，確定房子所處的位置外，內(nèi)部空間的規(guī)劃和布局也應(yīng)在購房過程中特別注意，以免事后遺憾。

7、對周邊環(huán)境要心中有數(shù)

    購期房不象買現(xiàn)房，現(xiàn)買現(xiàn)住，周邊的環(huán)境一清二楚。買期房有一個過程，因此對周邊環(huán)境的潛在變化要心中有數(shù)，看一看買期房之處是否有環(huán)境惡化的可能，有沒有制造“三廢”的工廠也在建設(shè)。因為購期房的一個目的就為了購一間稱心房，如果周邊環(huán)境不好，又有什么意義呢?

8、不要沖動下定

    買房下定金時應(yīng)注意明確所購房屋的具體位置、面積、價格;明確簽正式買賣合同時間;明確定金數(shù)額和交付時間;明確定金返還形式。同時，購房者不要僅僅根據(jù)樣板間作出主觀判斷，還應(yīng)充分考慮實際購買房屋的環(huán)境、布局的差異。比如家具擺設(shè)的差異、裝修材質(zhì)的差異、施工粗細(xì)的差異、設(shè)計細(xì)節(jié)的差異等問題。

9、合同簽訂必須請律師辦

    購房是一件大事，有的花費(fèi)幾萬、十幾萬、甚至幾十萬、上百萬元。如今購房引發(fā)的糾紛也越來越多，在購期房中，其潛在風(fēng)險很大，那么如何避免它，或者在發(fā)生糾紛時，如何對自己有利呢?為了實現(xiàn)上述目的，業(yè)內(nèi)人士建議，購房者在與開發(fā)商進(jìn)行購房合同的簽訂時，要請律師去辦理，以保障自己的合法權(quán)益。

10、貸款約定要謹(jǐn)慎

    簽訂購房合同時，盡管目前市都是網(wǎng)上簽約，合同也有規(guī)范化的樣本，但是尤其在政策多變期間，買家還是要謹(jǐn)慎簽訂合同，尤其是一些細(xì)節(jié)，需要有明確的約定。有兩點尤其重要，那就是要約定貸款按揭辦不下來時的處理方式;以及約定對雙方公平的違約責(zé)任及合同解除條件。這是避免在時下貸款政策多變下，可能發(fā)生的糾紛問題。

    《民法典》第二百二十一條當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

商住兩用房過戶稅費(fèi)

    1、買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：契稅，房款的1.5%。印花稅，房款的0.05%。交易費(fèi)，3元/平方米。測繪費(fèi)，1.36元/平方米。權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)，一般情況是在200元內(nèi)。

    2、賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：印花稅，房款的0.05%。交易費(fèi)，3元/平方米。增值稅，全額的5.5%。個人所得稅，房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%。

商住兩用房的特點

    商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應(yīng)一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。土地使用年限40年，相比周邊70年的普通住宅，小區(qū)管理會更嚴(yán)格，綠化環(huán)境及配套設(shè)施會更完善。

優(yōu)點：商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢。

缺點：目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學(xué)區(qū)派位，首付較高50%。物業(yè)費(fèi)相對普通住宅也會高一些。

購買商住房的弊端

    1、商住房的產(chǎn)權(quán)只有40年或50年，要是房子產(chǎn)權(quán)到期的話，還要花錢是延長期限，續(xù)期的申請還可能會被駁回。

    2、商住房即使用來居住，也是要按照商業(yè)大樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，不僅水電費(fèi)會高很多，物業(yè)費(fèi)等也會比一般都會住宅小區(qū)的高很多。

    3、購買商住房只有部分地區(qū)允許落戶。

    4、商住房是不能申請公積金貸款的，采用銀行貸款，其貸款額度比較少，利息稍高，貸款的年限較短。

商辦房有哪些優(yōu)勢？

1、生活方便

    說起來相較于70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅，商辦房因為兼具了部分商業(yè)的性質(zhì)，所以周邊的商業(yè)配套具有先天的優(yōu)勢，尤其是越來越受到年輕人追捧，各種年輕化的商業(yè)配套趨勢日漸明了。而這種房子的選址也一般更偏向年輕人、上班族的需求，無論是生活配套還是交通出行，都越來越適合人們的生活。

2、價格低

   商辦房因為面積小，而容積率比較高，所以房價比較的低，再加上如果是裝修交房的話，那么基本可以實現(xiàn)拎包入住，所以受到不少年輕人的喜愛。同時購房者經(jīng)濟(jì)壓力低，負(fù)擔(dān)輕，還能有一個自己的生活之所，對年輕人來說也是一個相當(dāng)不錯的選擇。