農村房屋買賣合同糾紛案件的特點：
１．從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。
２．從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上。
�。常贤蠖家崖男校ǔ鲑u人交付了房屋，買受人給付了房款并入�。辔崔k理房屋或使用權變更登記。
４．從訴因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。
５．從標的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。
這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。
農村房屋是否允許買賣？
農村房屋能否買賣，對此問題存在兩種意見；
一種意見認為農村房屋買賣事關農村宅基地使用權的轉讓，而我國法律禁止轉讓農村宅基地使用權，因此，農村房屋不能買賣。
另一種意見認為，“法無禁止即可行”，我國法律沒有禁止農村房屋買賣的明文規(guī)定，只要雙方協(xié)商同意，農村房屋就可以買賣。從我國第六十二條關于 “農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定可以看出，國家還是肯定農村房屋是可以出售的，沒有要禁止和干涉農村居民行使房屋所有權的立法意圖。
而且，依據我國第六十四條“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權”的規(guī)定，既然農村房屋是農村居民合法的私有財產，那么作為農村房屋所有權人的農村居民，完全可依法對其房屋行使包括處分權在內的所有權。因此農村房屋是可以買賣的。
可以買農村人的自建房嗎
1、是否可以買農村人的自建房，一般需要根據自身的條件來判斷。想必大家應該知道農村自建房，并不是每個人都能擁有的，只有符合條件的人才能擁有農村自建房。根據目前的政策來看，想要買農村人的自建房，要符合的條件就是與房主為同一村集體經濟組織成員，并且在名下沒有其它的宅基地等方面的規(guī)定。
2、以上只是其中的條件之一，現(xiàn)行的農村自建房政策嚴格，如果自己以前有出售、出租等自建房的情況，那么也是不能購買農村人自建房的。一般來說，想要購買農村人的自建房，都是需要報備村委會審核的，村委會按照政策規(guī)定審核購買人的資格，通過審核了才能購買。如果私下購買則違反了政策規(guī)定，自己的合法權益將得不到法律的保護。
買農村自建房要注意什么？
1、注意自建房產權
想要購買農村自建房，一定要注意了解自建房的產權，相信大家都知道自建房一般都是以戶為單位申請建造的，因此大部分的自建房都是有產權共有人的。為了避免自己的合法權益不能得到保障，在購買自建房前最好能注意一下自建房產權，如果自己符合購買的條件，在簽訂合同的時候應該要求產權共有人一并簽字。
2、注意辦理產權轉移手續(xù)
買農村自建房還應該注意辦理產權轉移手續(xù)。說起來大家都很關注產權問題，購買自建房更應該注意這方面，簽訂好合同以后就應該盡快的去辦理產權轉移手續(xù)。按照法律規(guī)定的政策辦理好產權轉移手續(xù)，將自建房的產權過戶到自己名下才是最為靠譜的，不要一直拖延避免引起不必要的糾紛。
購買農村自建房合法嗎？
對于農村自建房買賣合同，至今也沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農村自建房的買賣，也沒有哪一條法律或行政法規(guī)對農村自建房買賣做出了禁止性規(guī)定。因此，農村自建房是可以買賣的。但農村自建房要買賣必須具備以下條件：
1、農村自建房的受讓對象是同一集體經濟組織的成員。
2、受讓人沒有其他房產。
3、該轉讓自建房建造必須是合法的，是經過批準后建造的，并且該受讓自建房必須符合當?shù)匾?guī)定的標準。
4、自建房買賣應當申請并經集體經濟組織批準同意。
除了上面所提到的其他情況，農村自建房原則上是不可以進行買賣的，比如城里人因為不是集體經濟組織的內部成員，是不允許購買農村自建房的。
怎樣購買農村自建房合法？
1、農村自建房的買賣經過村民委員會同意
這是必經程序，農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分。
2、售房者的主體資格合格
賣房人必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使自建房買賣有效。
3、購房者主體資格合法
農村自建房所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村集體成員。城里問不具備購買農村自建房的主體資格。
4、購房者應當符合宅基地的申請條件
農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。
城里人買了農村自建房會被回收嗎？
如果城里人是農村自建房購買方，在沒有人舉報和查處的情況下可以獲得房屋的居住權，但其所面臨的風險更大：
1、若村民聯(lián)合舉報，村集體有權收回該宅基地和自建房。
2、原自建房出讓方若反悔，可以通過法律途徑要回宅基地和自建房（購買時支付的費用和后期房屋的裝修費用可以酌情要回）。
3、自建房購買合同不具備法律效應，打起官司來處于弱勢方。
因此，如果不是當?shù)孛魑囊?guī)定了非本村成員可以轉讓自建房的話，還是不要去觸碰這一禁區(qū)的好，接下來國家在農村宅基地整頓這一塊的力度肯定是越來越大的。
農村宅基地使用權可以轉讓，但必須具備以下條件：
一、是經本村村民委員會同意，且最終取得鄉(xiāng)級政府的批準;
二、是轉讓人與受讓人同為本村村民;
三、是受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;
四、是宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一并轉讓。 另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬于“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。 符合以上條件，該房屋買賣可保萬無一失。
宅基地申請的條件：
1、因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;
2、外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的;
3、因發(fā)生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設，需要搬遷的。
農村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：
1、年齡未滿十八周歲的;
2、原有宅基地的面積已經達到規(guī)定標準或者能夠解決分戶需要的;
3、出賣或者出租村內住房的。
農村自建房需要辦理房產證嗎
農村自建房需要辦理房產證，農村自建房首先要申請宅基地使用權，在申請辦理了宅基地使用權證之后才能辦理房產證；農村自建房辦房產證需要向當?shù)胤抗芩岢錾暾�，并提交相關資料。
根據2021年生效的《中華人民共和國民法典》第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。
《土地管理法》第十一條第一款規(guī)定，農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權、建設用地使用權。
農村宅基地住房可以轉讓嗎
對于農村宅基地住房，如果滿足所有人屬于同一村集體的成員且戶口在同一村，則可以轉讓。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀�，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效 力。
根據2021年實施的《民法典》第二百一十條規(guī)定，不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。
第二百一十四條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀�，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。
第二百四十條規(guī)定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
