2023年棚改還繼續(xù)嗎？
1、據(jù)了解，2023年棚戶區(qū)改造政策仍在實施當中，只是棚改項目相對較少了，并不是外面所說的停止了，不少地區(qū)都公布了2023年的棚戶區(qū)改造項目，比如說貴州、廣西、甘肅、四川、重慶等等，若是想了解當?shù)嘏飸魠^(qū)改造項目，可以在當?shù)卣倬W(wǎng)上查找下當?shù)赜袩o棚改項目名單，或者是咨詢當?shù)赜嘘P部門的工作人員，以免有誤差。
2、至于為何棚改項目減少了，其實是有政策方面的影響的，早在2021年住建部曾發(fā)出一份通知，通知指出在城市更新行動過程中，要防止大拆大建。也有民生方面的影響，棚改一般需要拆房之后再建房，要是棚改項目太多的話，會對周圍環(huán)境產(chǎn)生一些噪音等方面的影響，也容易增加各類資源的消耗。
棚改對樓市有何影響？
1、棚改可能會在一定程度上激活房地產(chǎn)市場，目前不少地區(qū)實施貨幣化棚改安置，對于棚改區(qū)的居民來說，若實施貨幣化棚改，棚改后可以獲得一筆補償款，但房子會被拆除，那么可能就沒地方居住了，為了解決居住問題，可能會選擇買房，這樣就能讓市場上的庫存房得到釋放，從而推動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。
2、在遇到貨幣化棚改時，被拆遷人要多關注棚改方面的信息，比如說拆遷安置方案是怎樣的，拆遷安置方案中會有拆遷賠償款的發(fā)放標準、搬遷時間、被拆除房屋詳細情況等方面的信息，若是覺得方案不合理，可以拒絕簽字。
10萬棚改的力度有多大？
2001-2012年，重慶棚戶改造總計超30萬戶；
2013-2018年，重慶棚戶改造計劃超7萬戶。
接下來的四年里，棚改規(guī)模會超過2013-2018年。這一方面是出于城市更新的考慮。一方面也透露出了一個重要信息：
重慶的城市化率還不夠！
事實上，此次六屆人大一次會議上除了棚戶區(qū)改造以外，還透露了更具前瞻性的目標：
力爭常住人口城鎮(zhèn)化率達到75%。要知道，在“十三五”人口統(tǒng)計中，重慶新增人口142.41萬人，而在這期間城市化進程所帶來的人口結構變化總量高達371.84萬人！
而在2021年重慶常駐人口結構統(tǒng)計中顯示，城鎮(zhèn)人口2259.13萬人，城鎮(zhèn)化率為70.32%。按照會議中的規(guī)劃，未來五年內(nèi)重慶城鎮(zhèn)化率將達到75%，算上2022年未公布的新數(shù)據(jù)，這中間大約可提升的空間還有4%左右。也就是說，在未來的五年里，通過人口結構的變化還將有望催生出約百萬人的購房需求。
02.樓市重磅利好
人口就是支撐樓市最重要的支點。對于未來的樓市來說，新增人口就意味著新增的需求。從2013-2018年這一輪的周期來看，棚改幾乎是階段內(nèi)樓市熱潮的核心驅動力。早在2016年，官方就有發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。這種熱度直到2019年才逐漸消退。
按歷史的經(jīng)驗來看，10萬棚改能夠刺激到的需求將比2013-2018年高出近4%左右。就算是保守估計，十四五期間也能幫助樓市消化掉約3億平方米左右的庫存。而目前重慶樓市住宅的庫存量僅為871萬方，算上將近17萬套的二手房存量，一共也就2000萬方左右。這和2019年的全年成交量非常接近。
這是否意味著，在經(jīng)過了一年的至暗時刻之后，重慶的樓市真的能回歸C位，回到疫情前那樣繁榮的狀態(tài)？至少從年底官方放出來的一系列刺激政策的力度中，我們都能感受到一種決心和信心。2023年，引領經(jīng)濟復蘇，還是得看樓市。
03.換房潮”將至
沿著棚改和城市更新的思路，不管是拆遷還是高質(zhì)量城市化的目標，都在預示著，接下來，“換房潮”要來了！如果真的要實現(xiàn)75%的城市化率，那就意味著新一批城市新中產(chǎn)的誕生。在他們看來，剛需住房已經(jīng)無法滿足需求。他們在渴望一種更有意義和價值感的城市生活方式。
棚改貨幣化安置存在哪些問題？
1、棚改貨幣化安置能節(jié)省過渡費，并且還能處置一些庫存商品房，進而達到促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的作用。但是，其也存在一些缺點，比如說比較容易刺激樓市虛假繁榮，畢竟實施棚改貨幣化安置后，有一些人會去重新購置房屋，從而導致房價有所上漲，一般這種現(xiàn)象在三四線城市會表現(xiàn)得比較明顯。
2、棚改貨幣化安置啟動后，需要很大一筆資金作為補償金，有些政府部門因為缺乏資金，會選擇找銀行貸款解決補償金的問題，貸款后地方政府部門債務風險將會增加，雖然能招商引資獲得資金流，但是可能會出現(xiàn)資不抵債的情況，會影響工程進度，甚至有可能成為爛尾工程。
2023年棚改貨幣化安置如何規(guī)定的？
1、針對2023年棚改貨幣化安置政策而言，各地規(guī)定都不一樣，不過整體上來說各地都在積極推行棚改貨幣化安置，比如安徽六安、重慶、鄭州、九江、南昌等地區(qū)。各地希望能通過貨幣化安置，來滿足棚改群眾多元安置需求，并且促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，為此還發(fā)布了相關的政策規(guī)定，以便于棚改貨幣化安置工作的正常開展。
2、就拿鄭州來說，鄭州市人民政府辦公廳就發(fā)布了《關于積極推進大棚戶區(qū)改造項目貨幣化安置工作的實施意見》。根據(jù)意見可知，鄭州市人民政府將集中利用3年時間，大力推進貨幣化安置，并且確保2024年群眾回遷安置全部完成。而對于補償方案確定，主要由轄區(qū)政府充分征求被安置對象意見，經(jīng)“四議兩公開”程序通過貨幣化補償標準和方案。
重慶市城市房屋征收拆遷補償安置方式
貨幣補償：參照同地段同類房屋由評估機構評估確定補償。
產(chǎn)權置換：按照房屋價值相等原則，計算、結清拆遷房屋價值與產(chǎn)權調(diào)換房屋價值差價。
住宅產(chǎn)權置換
拆遷房屋面積大于安置房最大面積可申請產(chǎn)權調(diào)換多套住宅，總面積或總評估價值與拆遷房屋的面積或評估價值相等。
安置房面積小于或等于拆遷房屋面積，首次物業(yè)專項維修資金由區(qū)縣房屋征收部門交納;安置房面積大于拆遷房屋面積的，與拆遷房屋相等面積部分的首次物業(yè)專項維修資金由區(qū)縣房屋征收部門交納，超出面積部分由拆遷戶交納。
住改非產(chǎn)權置換
按照住宅進行評估、補償;有營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證明征收前連續(xù)合法經(jīng)營2年以上并能夠提供相應完稅憑證的，給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
非住宅產(chǎn)權置換
按照房屋價值相等原則，提供非住宅或者住宅房源供拆遷戶選擇;或進駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)安置經(jīng)營享受產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支持政策。
ps：因舊城區(qū)改建需要征收房屋的預簽協(xié)議的戶數(shù)低于80%，將終止房屋征收程序，預簽協(xié)議不生效。
重慶市城市房屋征收拆遷公攤面積補償
被征收住宅的公攤系數(shù)低于或等于15%的，按照15%的公攤系數(shù)計算應補償面積;被征收住宅的公攤系數(shù)高于15%的，按實際面積計算應補償面積。
產(chǎn)權調(diào)換房屋的公攤系數(shù)低于或等于15%的，其對應的公攤面積費用由被征收人承擔;用于產(chǎn)權調(diào)換住宅的公攤系數(shù)高于15%的，其超過部分對應的公攤面積費用由區(qū)縣房屋征收部門承擔，未超過部分對應的公攤面積費用由被征收人承擔。
重慶市城市非住宅房屋征收搬遷費
搬遷費(設備可用)=搬遷設施設備折舊后凈值×10%-20%;
搬遷費(設備不可用)=按評估價值補償;
重慶市城市房屋征收稅費減免
被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換或者貨幣補償?shù)�，對被征收房屋免征土地增值�?對用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋和簽訂貨幣補償協(xié)議后重新承受的房屋，按照相關規(guī)定減免契稅。簽訂征收補償協(xié)議取得的貨幣補償，按照相關規(guī)定免征個人所得稅。
重慶市城市非住宅房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償
停產(chǎn)停業(yè)損失補償前提：征收前2年內(nèi)有合法有效營業(yè)執(zhí)照及完稅憑證。
停產(chǎn)停業(yè)損失(貨幣補償)=拆遷房屋評估價值×6%;
停產(chǎn)停業(yè)損失(產(chǎn)權調(diào)換)=(拆遷房屋評估價值×5‰)/月×停產(chǎn)時間。
