公寓投資存在哪些優(yōu)勢和缺點?
優(yōu)勢：
1、由于公寓的面積普遍較小，因此總價也要比普通住宅來得更低，讓更多人能買得起，同時還降低了還貸壓力;
2、公寓多數處于繁華地段，生活配套齊全。如果自己居住，生活和出行都很方便;如果作為投資品，不僅能享受一定的，也便于出售轉讓。
3、在政策方面，在一些城市購買普通的商品房是有限購措施的，但公寓就不受限購約束。
缺點：
1、產權年限多數為40年，有的也有50年，但普遍比普通商品房來得少;
2、生活成本比較高，物業(yè)費、水電費等很多都是商業(yè)性質的，比普通的商品房高出不少。
如何讓公寓投資更值?
一旦選擇了投資，也要讓自己“投有所值”。如果投資者選擇公寓投資，要記住以下三點：
1、首先旺地
選擇租公寓居住的人，會更看重周邊的配套設施是否齊全，交通出行是否方便。投資這些地方的公寓，雖然前期投入成本較高，但預期的租金也會更高;
2、選擇好的物管和開發(fā)商
由于公寓的管理費、水電費比普遍住宅要高，而這部分成本又往往攤入租客的租金中。所以，對租客而言，如果不能得到貼心的物業(yè)管理服務、良好的安防環(huán)境和先進的配套設備，那還不如選擇普通住宅。
3、看區(qū)域規(guī)劃前景
有一些公寓產品由于配套的交通以及產業(yè)還未成熟，因此價格會相對低廉。但如果該公寓所在區(qū)域有未來有發(fā)展?jié)摿�，那同樣值得投資，且將更高。
除此之外，投資者還需避免一些誤區(qū)，不能不清楚房租渠道就貿然投資，同時帶租約出售的公寓也并非是萬全之計，建議投資者在投資前一定要了解清楚再“下手”。
公寓投資的怎么算?
任何投資品都有兩面性，優(yōu)勢與缺點并存。但看一個項目到底值不值得投資，還得看看其如何。
一般來說，公寓投資的回報主要來源于租金。比如一套公寓買的時候是120萬，每月租金為4000元，那根據粗略的租金計算公式：
租金=(月租金*12)/購買房屋總價=(4000*12)/120萬=4%。
而目前公寓投資的租金在3%-5%之間，但也有不錯的公寓可達6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不會一直不變的，如果該區(qū)域房價上漲，那租金也會跟著上漲，也將更高。
除了上述這個公式外，評判自己的投資是否有價值，另外兩個公式同樣適用：
1、投資回收年數
投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(月租金-按揭月供款)*12
投資回收期越長，投資風險越高。反之，投資風險則減少。一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年至10年之間。
2、15年與房產買入價關系
物業(yè)的年*15年與房產購買價關系
這是一個國際上專業(yè)的理財公司衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式：
如果該物業(yè)的年*15年=房產購買價，該物業(yè)物有所值;
如果該物業(yè)的年*15年>房產購買價，該物業(yè)尚具空間;
如果該物業(yè)的年*15年<房產購買價，該物業(yè)不宜投資。
除此之外，目前市場上還有一些關于房產投資的項目，由于投資門檻低，讓更多普通投資者參與其中，間接投資房產，同時還能取得不錯的，預期年化率在9.5%-10.5%之間。
買公寓未來發(fā)展怎么樣呢？
住宅式公寓發(fā)展空間較大，有學區(qū)，能居住，適合剛需客戶的置業(yè)，廣受年輕人喜歡，未來空間同比住宅差不多。
而其他公寓類型，會受限于非住宅功能的原因，成交頻率低，成長空間很有限，但它的租賃功能空間非常大，預計后續(xù)可以為更多的中小工商業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境，租金空間較大，可以作為創(chuàng)業(yè)或者投資使用，成為固定資產不會太虧錢。
公寓有不同的性質，那么如何區(qū)分？
通常一看房產證的房產性質（不是土地性質），二看土地出讓金的時間（70年是住宅，商業(yè)的公寓是50年），三看水電費用，民用水電價格的是住宅，否則就是商用性質的。
如果是住宅性質的公寓，基本上與住宅是一樣的，僅僅是包裝形式不同，通常體現(xiàn)為單間或者一室一廳，通常不提供管道煤氣（煮飯需要用電磁爐），這種比較適合單身或者情侶居住，一旦結婚了，尤其生了孩子就不夠住了。
商業(yè)性質的公寓則必須要注意存在一些特殊情況，部分物業(yè)繳納土地出讓金到建成已經有多年了，所以存在即便是一手樓，剩余的土地出讓金年限不多。
商業(yè)性質的公寓不能遷戶口，不能有學位，所以對于很多買房就是為了學位的人來說，商業(yè)性質的公寓就沒有買入的必要了。
商業(yè)性質的公寓金融屬性差，當前很多銀行不受理商業(yè)性質公寓貸款申請，即便有可以受理貸款，貸款額度也不超過5成（不分首套二套），相比住宅的首付比例會高一些，同樣的貸款利率也會比住宅高一些。
按照廣州市的政策，一手商服類物業(yè)只能出售給法人單位作為商業(yè)、辦公使用，再次轉讓時也只能出售給法人單位。如果是二手商服類物業(yè)，則比較復雜，看該物業(yè)是何時取得，如果是2017年330之前取得，也可以出售給個人，如果是330之后取得，則只能出售給法人。所以購買一手樓的商業(yè)類公寓只能以法人名義購買，也就是需要注冊公司，這個導致商業(yè)類的公寓購買門檻大幅度提高了。
在這些限制條件約束下，商業(yè)性質的公寓目前受眾面大幅度下降了，有意愿購買公寓的人少了很多，也導致公寓的房價漲幅緩和很多。
當然商業(yè)性質的公寓也有很多好處：
1、既然用公司購買，不限購的，有錢可以購買多套，當然目前在廣州公司名義購買住宅也是不限購的。如果購買個人持有的二手公寓也是不限購的，所以對于沒有購買住宅資格的人來說，投資公寓也是一個很好的渠道。
2、商業(yè)性質的公寓可以注冊公司，滿足創(chuàng)業(yè)的需求，如果讓放置營業(yè)執(zhí)照也是可以有收入的。
公寓與傳統(tǒng)的商品房的區(qū)別
1. 產權性質不同
公寓產權性質一般商住兩用性質；普通商品房性質為住宅。
2. 產權年限不同
酒店式公寓大部分是50年產權；而普通商品房產權年限為70年。
3. 得房率不同
公寓公攤一般較大，得房率在65％－75％左右；而普通商品房一般得房率在83％－86％左右。
4. 水電費用不同
公寓水電費一般是是按照商業(yè)用水用電的標準執(zhí)行；而普通商品房水電一般是民用標準，生活成本要省很多。
5. 信貸政策不同
公寓需要全款購買；而普通商品房首套可貸6．5成，二套可貸款4成。
公寓未來發(fā)展趨勢
1. 購房資格寬松�，F(xiàn)在我們能夠看到今年不少城市都出現(xiàn)了通過放寬購房資格來吸引高學歷人才的“搶人大戰(zhàn)”。但是這種現(xiàn)象并不能長期持續(xù)，因為想要留住人才單靠政策寬松是不夠的，需要穩(wěn)定的就業(yè)環(huán)境和眾多大企業(yè)的入駐才能真正讓人才的收入穩(wěn)定，扎根于此。一旦等到城市勞動力和就業(yè)狀況進入了飽和狀態(tài)，購房資格將逐漸收緊，就像前兩年的大城市一樣，外地人一房難求。到時候公寓房作為不限購不限貸的住房，可能會成為新時代的“搶手房”。
2. 經濟性強。買公寓的有錢人其實很少有人真的會居住在里面，大部分還是會出租出去。隨著城市經濟的不斷繁榮，不少白領都會選擇交通便利，配套齊全的公寓房租住，這樣的房子不僅房租高，而且水電費用也不用房東來出，比住宅的經濟性要好太多。3大趨勢在變化。我們現(xiàn)在國內房價的發(fā)展有點像國外樓市剛剛成型的樣子。隨著時代的發(fā)展，城市經濟將會越來越繁榮，商業(yè)用地會越來越多，而未來住宅區(qū)的發(fā)展將會向城市的邊緣移動。按照國外大城市的趨勢來看，公寓房將會作為城市商業(yè)區(qū)內部最搶手的住房之一，即使產權只有40年，到期后也能夠續(xù)租，基本不需要擔心拆遷換地方等問題。
公寓怎么計算
1、任何投資品都有兩面性，優(yōu)勢與缺點并存。但看一個項目到底值不值得投資，還得看其如何。
2、一般來說，公寓投資的回報主要來源于租金。比如一套公寓買的時候是40萬，每月租金為2000元，那根據粗略的租金計算公式：租金＝（月租金＊12）／購買房屋總價＝（2000＊12）／40萬＝6％。
3、6％超高租金完全跑贏市場上其他的理財方式，而且更值得一提的是，公寓出租后，租金也不會一直不變的，如果該區(qū)域房價上漲，那租金也會跟著上漲，也將隨之水漲船高。
