小產(chǎn)權房的新政策？
根據(jù)小產(chǎn)權房政策，小產(chǎn)權房不得發(fā)證，《意見》提出，要嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。
1、相對于商品房來說，購買小產(chǎn)權房要便宜很多，因此很多購房者都想要購買小產(chǎn)權房。買房之前購房者應該先了解清楚購房政策，《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》日前發(fā)布，其中明確了相關工作的重大政策問題。前不久，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在明年年底前基本完成農(nóng)村集體土地的確權登記發(fā)證工作，并明確制定出小產(chǎn)權房政策，小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權登記已完成70％－80％。
2、由于小產(chǎn)權房沒有完整的產(chǎn)權，因此對于購房者來說購買小產(chǎn)權是有很大風險的，所以它的價格也比較便宜，但是有些購房者還是會選擇購買小產(chǎn)權房，根據(jù)小產(chǎn)權房政策解讀，國土部嚴禁登記發(fā)證。
小產(chǎn)權房能不能買？
能買，但風險較大：
1、沒有產(chǎn)權證和土地證
就算是同一個區(qū)域的房產(chǎn)，小產(chǎn)權房也要比一般的商品房便宜很多，有些小產(chǎn)權房的價格是商品房價格的1／3甚至更低，所以讓不少朋友頂著產(chǎn)權風險也要購買小產(chǎn)權房子。但在房屋交易或抵押過程中，產(chǎn)權證是必須要有的證件，而小產(chǎn)權房子沒有相關證件，即便有也是村委會或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，法律不予認可。
2、無法進行銀行貸款和抵押貸款
大家都知道小產(chǎn)權房不能辦理房產(chǎn)證，因此，購房者如果想貸款購買小產(chǎn)權房的話，銀行是不會給予貸款的，購買小產(chǎn)權房的購房者需要一次性交清放款的。不僅僅是說買小產(chǎn)權房不能貸款，買完之后也不能拿小產(chǎn)權房做抵押到銀行進行貸款。
3、小產(chǎn)權房交易難
因為小產(chǎn)權房沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，因此在交易的時候是不能辦理過戶的，不能辦理過戶的房子風險很大，小產(chǎn)權房的房主完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。
小房產(chǎn)權政策具體有哪些內(nèi)容？
1、小產(chǎn)權房是什么意思？從真正的意義上來說，小產(chǎn)權房只是一個泛指和俗稱，并沒有在法律形成正式的稱謂，它主要是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權證，而不是由國家直接頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。
2、從法律意義上來說，它并不構成真正的產(chǎn)權，在現(xiàn)今國內(nèi)通常是指那些由村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的的建在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
3、小產(chǎn)權房政策《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’等違法用地，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。
購買小產(chǎn)權房注意事項有哪些？
1、集體建設用地用二商品房開發(fā)目前處于限制事管制階段，國家尚未出臺相應規(guī)定，關于“小產(chǎn)權房”的合法化尚地定論，因此購買“小產(chǎn)權房”尚存在可能導致合同無效的法律風險。
2、即使是購買合法建造的“小產(chǎn)權房”，也存在以下風險：不能取得產(chǎn)權證，合同雙方僅存在債權。房子建成后，盡管出賣人有處分權，但對于買受人來說，因其未備案，不能辦理權屬變更手續(xù)，所以雙方未發(fā)生物權變動�！靶‘a(chǎn)權房”不能在市場上流通，不能辦理轉(zhuǎn)移登記�！靶‘a(chǎn)權房”一般都由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會開發(fā)，房屋質(zhì)量、物業(yè)以及相關的售后服務都無法保證。
3、購買“小產(chǎn)權房”時，一定要注意審核出售房屋的合法手續(xù)，要求出賣人出示該項目的建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，并向建委驗證核實，否則不能購買。實踐中，未辦理合法手續(xù)的“小產(chǎn)權房”，通常為違法建筑，很有可能會被強拆。
普通商品房的開發(fā)商，其開發(fā)資金受到銀行和有關政府部門的監(jiān)管，而“小產(chǎn)權房”的開發(fā)資金使用，處于無人監(jiān)控的狀態(tài)，容易出現(xiàn)問題。如遇到征地或拆遷，“小產(chǎn)權房”可能得不到有效的法律保障。
如何規(guī)避買到小產(chǎn)權房
1、開發(fā)商五證一書一定要齊全
購房者買房時，一定要查驗開發(fā)商的“五證一書”，只有五證齊全才能購買。另外，對于開發(fā)商或置業(yè)顧問重要的口頭承諾一定要寫進購房合同中，以免后期出現(xiàn)麻煩。
2、簽訂購房合同后，盡快進行備案
購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后30日內(nèi)應到房地產(chǎn)管理部門備案，完成備案才能保證交易成功。另外，購房者可到當?shù)胤抗芫植轵灧吭葱畔�，若有備案，則說明房源正常。
3、詢問房子是否能夠申請按揭貸款
其實，最直接的方法就是問房子是否可做按揭貸款，若能夠正常進行產(chǎn)權抵押，則屬于正常的商品房。另外，小產(chǎn)權房多出現(xiàn)于城鄉(xiāng)結合或遠郊之地，在這些區(qū)域買房時要小心。
買小產(chǎn)權房如何才能降低風險呢
1、明確違約賠償
由于小產(chǎn)權房價格較為便宜，即便原房東違約，也賠償不多。因此，購房者一定要與原房東約定高額的賠償標準，比如賠償金額為購房款的雙倍等。
2、多找見證人
在簽訂小產(chǎn)權房買賣合同時，購房者最好多找?guī)讉�見證人，并且要讓他們都在購房合同上簽名。這樣一來，一旦日后出現(xiàn)了房產(chǎn)糾紛，你也有足夠的證據(jù)。
3、相關手續(xù)要齊全
如果小產(chǎn)權房建在集體用地上，那么就一定要依法取得相關審批手續(xù)，否則千萬不要買。因此，購房者在買小產(chǎn)權房時，一定要查看相關手續(xù)是否齊全。
4、約定拆遷事宜
由于小產(chǎn)權房只能在同一村集體內(nèi)進行交易，一旦售賣給外人，則不受法律保護，即便遇到拆遷，購房者也無法拿到拆遷款。因此，購房者一定要原房主約定好拆遷事宜。
5、已成規(guī)模化
大家都知道，“法不責眾”，因此大家在買小產(chǎn)權房時，最好選擇那些已成規(guī)�；男‘a(chǎn)權房，這樣國家想強拆就沒有那么容易了。另外，即便要拆除，也會給予一定的補償。
小產(chǎn)權房存在哪些法律風險
⑴屬于違法用地、違法建設的小產(chǎn)權房有依法被拆除的危險性。
⑵小產(chǎn)權房沒有取得國家頒發(fā)的房屋所有權產(chǎn)權證書，不能合法設定房屋抵押權，不具有房屋所有權，不能辦理房屋過戶手續(xù)。
⑶如果遇有國家征地或者拆遷的情形，購房者的利益很難得到法律的有效保護。
⑷如果遇有房屋產(chǎn)權糾紛，缺少有效的解決糾紛的依據(jù)和法律保護。
⑸購買小產(chǎn)權房無法申請貸款，只能一次性或分期付款。同時，房子也不能拿去銀行作抵押。
⑹小產(chǎn)權房的附屬配套設施，如供水、供電、供氣等，因不在國家規(guī)劃之列也不能得到有效保證。
小產(chǎn)權房為什么不能過戶
因為這類小產(chǎn)權房是當?shù)卣加昧思w土地建設的房子，其并不會受到國家法律的保護和認可，購房人手中也是沒有宅真正的產(chǎn)權的，因為房屋的各項處置權利包括所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利都沒有。而在進行交易的時候，相關的部門會核實交易的房產(chǎn)是否具有上市的資格，像小產(chǎn)權房因為其沒有明晰的產(chǎn)權所以不能夠進行上市交易，自然也就沒法過戶了。
房屋過戶具體
流程是怎樣的
1、買賣雙方首先需要在溝通和了解的基礎上，按照約定成交價格、交房日期、過戶時間等等來簽署房屋買賣合同，在合同上簽署雙方的姓名、聯(lián)系電話等信息，并且要加蓋手印或者是蓋私章。在這里要特別提醒大家的是，在合同中一定要明確出房屋的詳細信息。
2、申請交易。買賣雙方去房產(chǎn)交易中心進行交易，在部門的咨詢臺領取網(wǎng)簽號;
3、網(wǎng)簽。在服務窗口領取并填寫一個方法買賣的信息表。要按照合同的內(nèi)容填寫，尤其是要注意合同中成交價款一項，因為過戶契稅繳納的依據(jù)就是成交價;
4、網(wǎng)簽后，就要在前臺窗口領取相應的資料，為契稅的繳納做準備;
5、去財政部門的受理大廳，繳納契稅、印花等相關過戶費用，并取得稅費完稅證明，為下一步登記發(fā)證做準備;
6、交土地出讓金，土地出讓金的繳納地方，各地方可能有所不同，但是大多數(shù)是直接去國土局繳納;
7、持相關資料就可以去不動產(chǎn)登記中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，注意賣方的夫妻雙方一定要到場并且當場簽名確認。
9、登記過戶，取得不動產(chǎn)權證書。
小產(chǎn)權和大產(chǎn)權區(qū)別有哪些？
1、大產(chǎn)權房有五證，受法律保護，有完整的產(chǎn)權。小產(chǎn)權，是沒有五證的，當然是不受法律保護的，只有部分產(chǎn)權。通俗了說，就是大產(chǎn)權有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權是沒有房產(chǎn)證的；
2、大產(chǎn)權拆遷有補償，但是如果是小產(chǎn)權的話，是沒有拆遷補償?shù)�。也就是說，如果政府要拆遷房子的話，小產(chǎn)權業(yè)主基本上不會得到拆遷安置補償；
3、小產(chǎn)權房屋質(zhì)量是沒人監(jiān)督的，往往容易存在安全隱患，而且除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也是極容易出現(xiàn)問題的；
4、小產(chǎn)權由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權證，不能作為抵押或上市專賣。而且小產(chǎn)權房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，也就是說，買小產(chǎn)權房是不能進行貸款的，只能一次性支付全款。
