樓面地價是什么意思
樓面地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地。樓面地價，即單位建筑面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。
1、樓面地價最簡單的意思就是單位建筑面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。同時，樓面地價又是特殊的土地單價，是土地上建筑物面積均攤的土地價格。在通常情況下，樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。
2、對樓面地價也可簡單理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格。在現(xiàn)實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。
什么是樓面地價和地面地價?
1、樓面地價是指單位建筑面積的價格,樓面地價=土地價格/建筑基地面積之和。
2、指開發(fā)商將已列項的房產(chǎn)開發(fā)項目上的土地價值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價格后對外轉(zhuǎn)讓的價款。
3、這個轉(zhuǎn)讓價格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價,僅僅是土地的價值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。計算公式為:土地成交總價除以總建筑面積。
4、地面價格是指單位土地面積的價格,地面價格=土地價格/土地面積。
5、地面地價是指土地價格除以土地面積,是拿地的單位面積成本,通常以畝計算。計算公式:樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積=土地單價÷規(guī)劃容積率;規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率;容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。
樓面地價和地面地價的區(qū)別
1、樓面地價一般應(yīng)用于土地出讓或者買賣時,而地面地價就是我們通俗理解的價格除以面積,這兩者不可能相同。
2、樓面地價指實際樓面平方面積價格,地面地價指實際地面平方面積價格,樓面平方面積也就是容積率,容積率一般是地面面積的1—2倍。
3、樓面地價=地面地價/容積率。比如說開發(fā)商A以1000萬元取得一塊面積為1000平方米的土地,容積率為2.3,那么它的地面地價為1000萬/1000平方米=10000元/平方米,樓面地價10000/2.3%=434782元/平方米。
4、而樓面地價受到容積率的影響,容積率越大,樓面地價越高,容積率則是由城市規(guī)劃管理部門根據(jù)地塊承載能力、周圍建筑高度等因素確定的城市規(guī)劃指標。
5、樓面地價(分攤到每平方米建筑面積的地價)=土地總價/總建筑面積。
樓面地價怎么算
1.樓面地價的計算公式為：樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價/規(guī)劃容積率。其中規(guī)劃建筑面積計算公式為：規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率，而容積率的計算公式為：容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積
2. 舉例說明，當(dāng)土地面積為13145平方米，容積率為3.2，綠地率≥25%，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。最后成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/(13145X3.2)=11007元/平方。
3. 樓面地價與地面基準地價相比，樓面地價其實是很容易理解，也容易應(yīng)用，更新也更為方便，很多開發(fā)商和政府都采用的是用樓面地價來計價的方式。
樓面價的理解誤區(qū)有哪些
1、樓面價高，但房價不一定會高
因為樓面價是房屋開發(fā)成本中的一部分，所以從正面的角度來看，成本高了，房價自然也會更高。但事實上，如果該區(qū)域的房產(chǎn)市場有降溫的情況，那么開發(fā)商為了避免樓房賣不出去，會根據(jù)實際情況，對房價作出調(diào)整。另外，如果房地產(chǎn)市場行情特別差，那么還有可能出現(xiàn)房價低于樓面價的情況。
2、樓面價低，房價就一定低
房地產(chǎn)在拍土地的時候，可能價格不高，所以很多業(yè)主覺得房價也不會高，但實際上，因為房屋建筑項目的施工工期比較長，所以后期的土地很大機會會升值，這種情況下，房屋的價格也可能隨著土地價格的增長而增長。
裝修房子注意什么
1、燃氣改管在貼瓷磚之前完成，不然有可能會破壞墻面。讓燃氣公司畫個圖或在墻上作標志，因為櫥柜公司需根據(jù)要求在柜身開孔。
2、櫥柜安裝時間較長，少則4～5，多則2天，要有心理準備。安裝時可檢查所用材料是否是你訂的那種（通過鉸鏈孔可看到柜體材料）。櫥柜安裝前把廚房先清潔一下，因為柜子一旦裝好，那些死角都沒辦法再打掃了。
3、菜盆龍頭一定要能用手背開關(guān)的，方便。
4、煙道的閥門裝回去之前，一定要擦干凈，保證閥片能夠開關(guān)自如并能開到，否則會影響油煙機的排煙效果。可以在裝吊頂時留兩條不裝，等油煙機安裝完并試用無誤后再把吊頂裝好。
5、櫥柜一定要認真選擇，要多比較幾家的質(zhì)量，做的穩(wěn)固結(jié)實才好，因為這一項現(xiàn)在動輒好幾千大洋，并且又關(guān)系到灶具水槽等，所以還是不要一味貪便宜的好。但不要在櫥柜臺面或里面做垃圾桶還有就是如果資金有限，拉籃、調(diào)味籃、米桶什么的統(tǒng)統(tǒng)可以不要，這些配件在櫥柜公司普遍賣得很貴。
樓面價格和銷售價格有什么關(guān)系？
樓面價格說白了只是開發(fā)商的一個成本核算的一個數(shù)據(jù)，算不上銷售價格的任何參考，銷售價格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個大概的算法，樓面價格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會隨著時間的推移變得沒有規(guī)律。
樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因為商品房的最終售價包括了樓面價，所以，開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格，就會作為商品房最終售價的參考標準之一。樓面價低房價不一定低！如果拿地成本較低而項目開發(fā)周期較長，那么土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應(yīng)拉高。
最終房價如何要看整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及開發(fā)商對于樓盤的定位和其他項目成本。小城市土地價格低，建安成本占據(jù)比例高，銷售價格是樓面價3到5倍也屬于正常，大城市土地價格高，建安成本占據(jù)比例低，銷售價格是樓面價的1.5到1.8倍也是高利潤，因此關(guān)于房價和樓面積價之間的關(guān)系，要通過具體地區(qū)，具體分別，需要周邊參考價格來綜合分析，才會得出最低售價范圍是多少！
樓面地價與容積率的關(guān)系
樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。
樓面地價的計算公式為樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積，即土地單價和規(guī)劃容積率相除的數(shù)值。其中，規(guī)劃建筑面積等于土地面積和容積率相乘的數(shù)值。
由樓面地價的計算公式可知，樓面地價與容積率的關(guān)系是負相關(guān)的，也就是說，如果容積率提高，樓面地價就會降低，如果容積率降低，樓面地價就提高。也是因為如此，樓面地價比土地單價更能說明土地價格的高低，也是購房者判斷容積率的重要指標。
總結(jié)一下：
1、根據(jù)面粉與面包原理，土拍地價、建筑原材料費用、人工成本不斷上升，房子價格可想而 知；
2、土地資源屬于不能再生資源，本來就稀缺，如果地少人多，對土地的需求就會更大，市場就會進入賣房市場；
3、供求關(guān)系是根本的影響因素，若整體市場供大于求，則導(dǎo)致市場低迷，進入買方市場。
房屋交易如何辦理貸款？
1、房屋交易辦理貸款提出申請
購房者向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于獲得按揭貸款支持的規(guī)定，并準備有關(guān)法律文件，填報《貸款申請書》。
2、房屋交易辦理貸款簽訂合同
銀行受理購房者貸款申請后，會從民事主體資格、資信狀況、還款能力等方面對購房者進行資格審查，以確認是否符合規(guī)定條件。經(jīng)審查確認符合貸款條件的，便可簽訂借款合同。
3、房屋交易辦理貸款開立賬戶
選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營業(yè)網(wǎng)點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。
4、房屋交易辦理貸款支用貸款
經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。
