大產(chǎn)權(quán)房是什么意思？
“大產(chǎn)權(quán)”就是全產(chǎn)權(quán)。是指開發(fā)商出售時(shí)具有政府頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證。業(yè)主購買后，具有合法房屋權(quán)證，并具有房屋土地使用證的房屋。
1、70年大產(chǎn)權(quán)概念：70年居住用地，產(chǎn)權(quán)名稱土地所有權(quán)費(fèi)用繳納類型權(quán)屬證明頒發(fā)，單位抵押、貸款等地上房屋類型產(chǎn)權(quán)年限，大產(chǎn)權(quán)國家所有土地出讓金等國家，房管局可辦理可有商業(yè)，住宅，經(jīng)濟(jì)適用房（經(jīng)適房），限價(jià)房等70年：居住用地，50年：教育、科技、文化、體育用地；工業(yè)用地；綜合或其他用地；百五十四條建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)消滅。
2、百五十五條建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定。
3、一般把開發(fā)商取得的房屋所有權(quán)稱為“大產(chǎn)權(quán)”，把買房人取得的房屋所有權(quán)稱之為“小產(chǎn)權(quán)”，這種分法主要是從數(shù)量上來界定的，在實(shí)際的權(quán)利行使上，兩者沒有質(zhì)的區(qū)別。小產(chǎn)權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要支付土地出讓金。是指對(duì)房屋的行使占有、使用、處分、的權(quán)利，從概念上講是沒有大小之分的。所謂的“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”只是一種較為通俗的說法。
大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別在哪里？
1、按產(chǎn)權(quán)歸屬分
通常，開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，之所以如此劃分是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)分割來的。
2、按合法性分
大產(chǎn)權(quán)房是有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的。國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房子叫小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證書實(shí)際上不是真正的產(chǎn)權(quán)，這種房屋沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，有關(guān)部門不會(huì)予以備案。
3、按交易稅費(fèi)分
房屋再次轉(zhuǎn)讓時(shí)如果不用交付土地出讓金，那么為大產(chǎn)權(quán)。如果仍然需要補(bǔ)繳土地出讓金，這樣的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)這個(gè)區(qū)別，購房人可從合同條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認(rèn)。具體來講，房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過劃撥得來，則為小產(chǎn)權(quán)；如果是通過出讓或轉(zhuǎn)讓得來，就是這里所說的大產(chǎn)權(quán)。
購房前有哪些注意事項(xiàng)
在購房前，購房者要清楚該房屋的產(chǎn)權(quán)年限、用地性質(zhì)、建筑屬性。
1.清楚產(chǎn)權(quán)年限再購房
不管是二手房還是新房都要了解產(chǎn)權(quán)年限，尤其是二手房產(chǎn)權(quán)年限。比如說，1995年開發(fā)商買到該房屋的土地使用權(quán)，并且使用權(quán)是70年，但是實(shí)際上2017年新房主買下該房后使用年限只有48年。但《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期�！�
2.辨別房子的用地性質(zhì)
不同的用地性質(zhì)有著不同的建筑屬性與產(chǎn)權(quán)年限，購買新房時(shí)，購房者可以查看開發(fā)商的《土地使用證》與《商品房銷售(預(yù)售)許可證》;購買二手房時(shí)，購房者可以看房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋性質(zhì)與規(guī)劃用途。
3.有房屋未必有產(chǎn)權(quán)
一些所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，如占用集體土地違法建設(shè)的住房是沒有產(chǎn)權(quán)的，不能進(jìn)行上市交易，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。購房者應(yīng)該清楚“小產(chǎn)權(quán)”的風(fēng)險(xiǎn)。
房子產(chǎn)權(quán)如何計(jì)算
房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間是從開發(fā)商拿地起就開始計(jì)算了，一般情況下，從開發(fā)商拿地到買家將房子拿到手至少需要兩到三年左右的時(shí)間，而這也就從另一方面表明，買家在房屋拿到手前產(chǎn)權(quán)就已經(jīng)在一定程度上有所縮水。
舉個(gè)例子:開發(fā)商在2020年拿到一塊土地，然后開始在上面進(jìn)行開發(fā)，交房的時(shí)間是2022年。不管你是交房前買的期房還是交房后買的現(xiàn)房，產(chǎn)權(quán)都是從2020年開始算，即到期時(shí)間為2020+70=2090年。
40年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)的區(qū)別
1、40年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)的區(qū)別在于土地規(guī)劃用途不同，按照我國相關(guān)法律法規(guī)，我們平常的住宅建設(shè)用地最高是70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，以及綜合用地，最高為50年，而商業(yè)、旅游和娛樂用地，最高只有40年。
2、是否能落戶不同，產(chǎn)權(quán)為70年的房子，也就是住宅，可以落戶口，而產(chǎn)權(quán)為40年或者50年的房子，雖然很多也能夠滿足居住的要求，但是其土地的使用性質(zhì)，決定了房屋本身仍然是非住宅性質(zhì)，所以一般來說不能落戶口，子女也就不能劃分到相應(yīng)的學(xué)區(qū)，就近入學(xué);
3、40年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)的區(qū)別就是生活費(fèi)用也不一樣，70年產(chǎn)權(quán)的住宅，在水電費(fèi)上是按照民用標(biāo)準(zhǔn)收取，價(jià)格相對(duì)較低，而非住宅性質(zhì)的、40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子，則是按照商用標(biāo)準(zhǔn)來收取，價(jià)格要貴很多，并且一般不通燃?xì)?
4、貸款條件也不同，購買非住宅性質(zhì)的、40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子，一般不能申請(qǐng)公積金貸款，如果辦理商業(yè)貸款，也只能得到總房款的五成或六成按揭。
購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)
1、產(chǎn)權(quán)得不到保障，我們都知道，小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)的《集體土地使用證》，即宅基地證。不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
2、無法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款，小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過備案，沒有房產(chǎn)證，因此銀行是不給予貸款的。若需要購買小產(chǎn)權(quán)房，則是需要一次性交清房款。不僅買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款。
3、購房合同缺少法律支持，在小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易中，雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，雙方簽訂的合同是得不到法律保護(hù)的。
4、面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，如果小產(chǎn)權(quán)房屬于違法用地、違法建設(shè)，一旦和國家的規(guī)劃相沖突，很有可能被拆除，購房者的利益很難得到保障。
5、質(zhì)量安全無法保證，很多小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為了賺錢會(huì)偷工減料，存在質(zhì)量安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
公寓和小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別
公寓式住宅，一般來說，是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。大多數(shù)的公寓式住宅是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，一般建在大城市。公寓式住宅的每一層內(nèi)都有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等。
公寓式住宅主要供中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居�。贿�有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租住使用。
公寓式住宅與商務(wù)公寓、酒店式公寓不同，屬于住宅用地而非商務(wù)用地，產(chǎn)權(quán)年限較長(zhǎng)，為70年，一般不用做商務(wù)辦公。公寓式住宅房戶型一般較小，在30到60平米之間。交房時(shí)需要精裝修標(biāo)準(zhǔn)，賣點(diǎn)是拎包入住，并且提供高于一般產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)服務(wù)和優(yōu)良的配套設(shè)施，銷售價(jià)格高于同區(qū)域整體水平。
公寓一般位于城市中心地段，居住人群以商務(wù)客群為主，重視的是優(yōu)秀的軟硬件設(shè)施服務(wù)和便利的出行條件；住宅一般重視附近的學(xué)校、醫(yī)療等生活設(shè)施完善情況，住戶為普通家庭用以長(zhǎng)期居住。
公寓水電費(fèi)按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算，單位面積均價(jià)較高，但入住人群多為商務(wù)人士并不在乎；住宅水電費(fèi)按照民用結(jié)算，單位面積均價(jià)較公寓為低，居民常年在此生活居住非常在乎。
公寓交房為精裝修，講究居住環(huán)境的舒適性、配套設(shè)施的完備、服務(wù)的周到詳實(shí)；住宅可以允許生活配套設(shè)施一定程度的滯后，交房多為毛坯房。
總之，公寓式住宅房結(jié)合了公寓式住宅房與產(chǎn)權(quán)房，既可用作個(gè)人居住，也可做出租或房產(chǎn)投資�；ㄙM(fèi)成本能夠?yàn)橐话闳巳航邮�，因其�?yōu)于普通產(chǎn)權(quán)房的服務(wù)設(shè)施和裝修環(huán)境，往往被城市單身大族青睞。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)有什么區(qū)別？
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于：房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。到期后，如國家需要收回土地，且必須連同地上建筑物一并收回時(shí)，這時(shí)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問題，由于房子在開發(fā)時(shí)有先有后，但土地使用權(quán)的終止日期是以土地出讓合同上的終止時(shí)間為準(zhǔn)，即土地使用權(quán)到期，而房產(chǎn)還未到報(bào)廢的年限。這時(shí)收回土地使用權(quán)則要給予地上建筑物所有人相應(yīng)補(bǔ)償;如果不收回，地上建筑物所有權(quán)人可以在屆滿前一年向國家申請(qǐng)續(xù)期，并重新繳納土地出讓金。
