首套房的定義
首套房指購買僅擁有一套住房。中國人民銀行規(guī)定我國城市居民購買套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠。
所謂的“首套房”得同時滿足三個條件：買房人年滿18周歲；買的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契稅稅率1%的優(yōu)惠）；購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。不過與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房除外。想要按照購買“首套房”享受各種稅費 減免和貸款優(yōu)惠，必須由購房人本人提出申請，憑購房合同 和身份證件，到所購房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心提交申請。各交易中心自受理之日起7個工作日出具首次購房證明。
二套房的定義
如果購房者貸款購買過一套房屋，并且能通過房屋登記系統(tǒng)查詢到房產(chǎn)的話，再進(jìn)行貸款買房的就算二套房，用貸款購買過一套房，但后來出售賣掉了，而且通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再進(jìn)行貸款買房的也算二套房，全款購買過一套房，而且通過房屋登記系統(tǒng)也能查詢到房產(chǎn)的，那么再進(jìn)行貸款買房也算是二套房，盡管當(dāng)?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)查詢條件的，但若銀行盡職調(diào)查核實購房人已有一套住房的，那么再買房就算是二套房。
需要注意的是，全款購買過一套房，然后就賣掉了，房屋登記系統(tǒng)查不到，再進(jìn)行貸款買房的，其實是不算二套房的。雖然現(xiàn)實生活中有很多夫妻為了買房假離婚，他們以為假離婚就可以以首套房的名義來貸款買房，但是先這種方法已經(jīng)行不通了，因為即使購房者夫妻離婚了，房產(chǎn)判給一方了，只要央行的征信系統(tǒng)中曾經(jīng)有房貸記錄，那么另一方再貸款買房也會被認(rèn)定為二套房。
首套房利率上浮
高房價，已經(jīng)開始凸顯風(fēng)險。銀行沖在最一線，對房地產(chǎn)市場最敏感，提高利率，并不是為了增加貸款收入，而是為了遏制炒房。又因為限制炒房的政策是如此明顯，所以哪怕能多收點利息，也讓銀行擔(dān)憂甚巨，于是直接拒貸。在這樣的敏感期，新華社發(fā)文喊話：穩(wěn)定房地產(chǎn)，調(diào)控要從嚴(yán)！文中指出，在實踐中堅決貫徹“房住不炒”的政策導(dǎo)向。
買房首套和二套房區(qū)別是什么
首付款不同：貸款購買二套房的話，其首付款一般在40%以上，對比首套房的25%來說，提高了不少，意味著需要準(zhǔn)備更多的首付款才能成功購房。
貸款利率不同：二套房的貸款利率會在首套房的基礎(chǔ)上上浮一些，意味著需要向銀行支付更多的利息，購房成本也增加了不少。
契稅稅率不同：首套房的契稅是1%-3%，而二套房的契稅稅率為2%-3%，相對來說購買90平以內(nèi)的房子，就要更多的支出。
買二套房要注意什么
1、了解購房政策
對于二套房來說，不像首套房那般，只要擁有購房資格都是可以購買的，因為在政策上對于二套房是有不少限制的，特別是在部分一線大城市中的限購政策，對于單身人士是只能購買一套住房的，也就是說政策上不允許購買二套房，這時候就不要多花心思去籌錢、看房等準(zhǔn)備了。
2、注意銀行貸款規(guī)定
不少購房者在購買二套房時，會選擇向銀行申請貸款來支付二套房的房款，選擇貸款的話，應(yīng)提前去銀行對貸款的相關(guān)事宜進(jìn)行一個詳細(xì)的了解，避免因為房貸利率、貸款額度等因素考慮不全面，導(dǎo)致后期生活壓力變大，從而影響到生活質(zhì)量。
3、了解樓盤規(guī)定
買二套房之前，最好是去樓盤咨詢下相關(guān)的購房限制，特別是有部分開發(fā)商是不允許用公積金貸款的情況，還有部分開發(fā)商對貸款銀行也是有指定的，因此需要提前了解，做好充分準(zhǔn)備。
首套房賣掉之后再買一套，算第幾套？
貸款買過一套房商業(yè)貸款已結(jié)清再貸款買房就會算成是首套，若貸款未結(jié)清則算二套房。個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄一套已還清另一套未還清，此時再貸款認(rèn)定為二套房以上。
夫妻倆人一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款，若貸款已還清，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款利率和首付比例若貸款未還清，就會算二套房以上。個人名下有全款購買的住房，再貸款購房，過去只認(rèn)貸這種情況不算二套房，但現(xiàn)在加了認(rèn)房雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認(rèn)定為二套房。
個人名下有貸款購買住房，結(jié)清出售后再貸款購房，也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算作二套房；市場中改善型需求購房者面臨尷尬選擇，尤其首套住房無貸款記錄，需要貸款購買第二套住房的購房者將受到直接的影響。
首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)？
1、貸款買過一套房且商業(yè)貸款已結(jié)清的，若再貸款買房算首套。
2、貸款買過一套房后期賣掉，在房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但是在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，如果再貸款買房算首套。
3、已經(jīng)用全款買過一套房，如果再貸款買房算首套。
4、全款買過一套房后來賣掉，房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)，再貸款買房算首套。
5、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，貸款全都已還清并且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時算首套。
6、個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款已出售，同時能夠提供住房出售的證明，申請商業(yè)貸款再買房算首套。
7、夫妻兩人其中一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款。若是貸款已還清，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。
8、夫妻兩人一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)，婚后買房申請貸款算首套。
但是，這里需要額外指出的是，目前在貸款買房時，有些銀行還會嚴(yán)格區(qū)分“首次購房”與“首套房”，相對于首套房，首次購房標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，也就是說，此前既沒買過房也沒貸過款的，是標(biāo)準(zhǔn)的“首次購房”，購房的首付比例也會低于已有過購房經(jīng)歷的人。
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)？
1、貸款買過一套房，在商業(yè)貸款沒有還清的情況下在再貸款買房被認(rèn)定為二套房。
2、個人名下有兩套房，都是采用商業(yè)貸款方式購買的。一套房商業(yè)貸款已還清，另一套房商業(yè)貸款沒有還清，這種情況下再貸款買房為二套房。
3、在“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比較嚴(yán)格的銀行，只要是以前辦理過住房貸款，無論貸款是否還清或者房子是否賣掉，再貸款買房都會認(rèn)定為二套房。
4、在“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格的銀行，只要名下有房產(chǎn)，無論全款購買還是貸款購買，再貸款買房都認(rèn)定為二套房。
5、夫妻雙方其中一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房使用公積金貸款，婚后兩人再以夫妻名義共同貸款，如果婚前的貸款沒有還清也是被認(rèn)定為二套房。
6、要準(zhǔn)備結(jié)婚兩人，在未領(lǐng)取結(jié)婚證的情況下，其中一方名下有房產(chǎn)但房貸未還清，另一方?jīng)]有任何房產(chǎn)和房貸記錄。兩人結(jié)婚以后由無貸款記錄的人申請貸款買房，會因為雙方是新購買房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人而被認(rèn)定為二套房。
7、婚后雙方共同貸款購房，離異后其中一方再次申請貸款購房，在這種情況下購房被認(rèn)定為二套房。
8、父母名下有住房，若以未成年子女名義再購房的話會被認(rèn)定為二套房。
購買首套房和二套房有什么區(qū)別？
1、首付比例不同
在部分不限購、限貸的城市里，如果購買的是首套房，并且是通過商業(yè)貸款買的，商業(yè)貸款的首付比例一般為20％。至于二套房商業(yè)貸款首付款比例，則為30％。
2、利率上有區(qū)別
在各地房貸利率不斷上漲的情況下，二套房的貸款利率是要比首套房的貸款利率高出不少的。如果就公積金貸款而言，二套房貸款的貸款利率，是在首套房的公積金貸款利率的基準(zhǔn)礎(chǔ)上再上浮10%的。
3、貸款額度有區(qū)別
二套房貸款額度要比首套房的貸款額度低很多。據(jù)國家新政策，首套房借款人可貸的額度，最高為購房款的7成，首付為3成，公積金貸款，首付則可低至2成，如果是二套房商貸，借款人最高僅可貸6成，首付則要4成，最主要的原因是貸款額度與借款人的資質(zhì)有關(guān)。
4、貸款的難度區(qū)別
二套房的貸款難度要比首套房貸款難度高很多，尤其是在遇到銀行資金比較緊張的時候，二套房的貸款往往是很難申請到的。
