為什么二手公寓沒(méi)人買？
據(jù)了解，二手公寓沒(méi)人買一般是受到以下幾個(gè)因素的影響，具體如下：
1、使用年限短
公寓產(chǎn)權(quán)年限本來(lái)就要比住宅短上好幾十年，二手公寓的產(chǎn)權(quán)年限就更短了，而且多數(shù)公寓都是不能落戶的，就算可以落戶，就目前的政策來(lái)說(shuō)，也是有一定的條件限制的。不能落戶的話，那么一般也是沒(méi)有學(xué)位的。
2、過(guò)戶費(fèi)用高
公寓房在過(guò)戶時(shí)，一般要比住宅過(guò)戶多出一些稅費(fèi)，并且稅費(fèi)的繳納比例一般也是要比住宅高的，那么二手交易整體的過(guò)戶成本就會(huì)比較的高。
3、居住成本高
相比于住宅房來(lái)說(shuō)，公寓房的水電費(fèi)用采用的商用價(jià)格，要比住宅的民用價(jià)格高出不少。部分公寓不能開通燃?xì)猓荒苡秒姶艩t，使用沒(méi)那么方便。并且部分公寓房的物業(yè)費(fèi)用也是要比住宅高的。
4、居住體驗(yàn)較差
相比于住宅房而言，公寓房的面積多數(shù)是要比住宅的面積小的，對(duì)于居住人口較多的家庭來(lái)說(shuō)，會(huì)顯得比較的擁擠。公寓房的房屋質(zhì)量、采光和通風(fēng)效果一般要比住宅差，其層高一般較矮，居住體驗(yàn)感較差。
5、貸款比較難
公寓房雖說(shuō)是不限購(gòu)不限貸，但是公寓房到銀行進(jìn)行貸款時(shí)，一般是不會(huì)接受用公積金貸款的，公寓房貸款要用商業(yè)貸款，貸款的時(shí)間年限短不說(shuō)，其利率也是相對(duì)偏高的。公寓房一般也不能進(jìn)行抵押貸款。此外購(gòu)買公寓房可能會(huì)因?yàn)槊麓嬖谳^多的公寓房，而無(wú)法正常購(gòu)買住宅房的情況。
公寓房交易需要繳納哪些稅費(fèi)？
1、公寓房進(jìn)行二次交易時(shí)，需要繳納稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，稅費(fèi)不同，其繳納比例也是不同的，各個(gè)地區(qū)的稅費(fèi)比例也會(huì)存在一定的差異。
2、在繳納稅費(fèi)時(shí)，一定要按時(shí)按規(guī)定進(jìn)行繳納，并拿好完稅證明，完稅證明是辦理房產(chǎn)過(guò)戶的一個(gè)重要證明文件，要是沒(méi)能按規(guī)定交完稅費(fèi)，還需要出一部分的滯納金，時(shí)間拖得越久，滯納金一般也就會(huì)越多。
為什么二手公寓沒(méi)人買
1.房子不能落戶
首先，所有的公寓房都不能落戶。同時(shí)，公寓的使用壽命只有40年，也就是說(shuō)你最多只能在公寓里住40年。
2.居住環(huán)境差
公寓本身的舒適度無(wú)法與房子相比，因?yàn)楣⒑苄。贿m合大家庭。此外，公寓的磨損率也比較快。基本上8-10年后會(huì)有明顯的老化跡象，居住舒適度會(huì)大打折扣。
3.繳稅高售出難
購(gòu)買公寓所需的稅金和租金稅高于住宅。相關(guān)政策規(guī)定，二手房交易可免征土地增值稅，但商品房不得計(jì)入。這意味著公寓的銷售和租賃價(jià)格將高于房屋，因此人們將更傾向于選擇房屋而不是二手公寓。
40萬(wàn)公寓賣掉要交多少稅
40萬(wàn)的公寓出售要交納4萬(wàn)左右的稅款。公寓是集體住宅的一種形式，是商業(yè)地產(chǎn)投資中的住宅地產(chǎn)形式。 公寓分為商業(yè)公寓和員工公寓，是商業(yè)或房地產(chǎn)投資中的一種居住形式。
每層設(shè)有數(shù)間套房及公共走廊、衛(wèi)生間和浴室，主要方便辦公居住和對(duì)外出租，商業(yè)公寓是指酒店、酒店或別墅，可自用或方便對(duì)外出租，空間大小合適，布局規(guī)范緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，員工公寓還包括學(xué)校宿舍，更方便實(shí)用。
公寓幾年后賣掉免稅
截止目前沒(méi)有公寓幾年之后賣掉免稅的政策。我國(guó)在二手房交易的過(guò)程當(dāng)中，所推出的稅費(fèi)優(yōu)惠政策主要面對(duì)的是普通住宅針對(duì)于非普通住宅不享受優(yōu)惠政策，所以大家在選購(gòu)房屋類型時(shí)，要針對(duì)于房屋進(jìn)行全面的綜合性了解公寓，雖然在價(jià)格方面有一定的優(yōu)勢(shì)，但是在后續(xù)交易時(shí)會(huì)產(chǎn)生數(shù)量比較高的手續(xù)費(fèi)，而且公寓的產(chǎn)權(quán)往往只有40年或者是50年。
二手房交易注意事項(xiàng)
1、房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
3、交易房屋是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。
2023年買公寓合適嗎
1、近幾年來(lái)，各大城市都出現(xiàn)了商住兩用的公寓房，讓許多沒(méi)有購(gòu)房資格的人蠢蠢欲動(dòng)，通過(guò)這種就可以在大城市中擁有一套屬于自己的房屋。那么2023買公寓合適嗎?首先要看自己的剛需還是。
2、對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)，有的時(shí)候差不多一個(gè)月的房租差不多等于一個(gè)月的房貸，不如湊個(gè)首付買個(gè)公寓，因此在購(gòu)買公寓的時(shí)候，建議買70年產(chǎn)權(quán)的那種，能夠居住的時(shí)間比較長(zhǎng)。
3、對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，40年產(chǎn)權(quán)公寓適合。這類房屋的總價(jià)低租金高，回報(bào)率高，專門出租用來(lái)收租的。但是要注意，一手公寓的賣出是比較困難的，因?yàn)槭杖〉馁M(fèi)用要比普通住宅高。
4、2023年買公寓是合適的，但是還要通過(guò)自身的條件來(lái)決定，商業(yè)型的公寓只能通過(guò)商業(yè)貸款來(lái)進(jìn)行購(gòu)買，不能通過(guò)公積金貸款，并且首付比例是50%，這也就意味著首付是比較貴的.但如果購(gòu)買普通住宅，首付比例*是30%，還可以采用公積金貸款，相對(duì)來(lái)說(shuō)壓力變小。
公寓的優(yōu)點(diǎn)
1、公寓面積小，總價(jià)低。公寓以小戶型為主，面積50左右。由于體積小，總價(jià)、首付、月供都比較低，非常適合積蓄不多的年輕人。
2、公寓功能齊全，生活必備功能齊全合理，如廳室合一，衛(wèi)生間、廚房緊湊靈活。對(duì)于剛剛步入社會(huì)的年輕人來(lái)說(shuō)，這不僅拯救了資金，也保證了居民的生活質(zhì)量。
3、公寓很容易轉(zhuǎn)售或出租，而且公寓的位置一般都不錯(cuò)。很多公寓位于市中心核心商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)環(huán)境好，生活設(shè)施豐富，交通便利，可以滿足購(gòu)房者的前期居住需求。
4、公寓省時(shí)省力，大部分都是精裝房，可以直接拎包入住，節(jié)省了購(gòu)房者裝修的時(shí)間和精力。
5、購(gòu)買公寓沒(méi)有限制。目前很多城市限購(gòu)政策，但普通房子會(huì)受到國(guó)家政策的影響；而公寓通常不限購(gòu)，可以用于轉(zhuǎn)售或自住。
公寓樓的缺點(diǎn)
1、公寓產(chǎn)權(quán)短，都建在商業(yè)用地或工業(yè)用地上，所以產(chǎn)權(quán)多為50年或40年。而普通住宅的產(chǎn)權(quán)大多是70年，可見公寓的產(chǎn)權(quán)比住宅短。
2、公寓的采光條件不好。有些公寓的衛(wèi)生間和廚房沒(méi)有窗戶，陽(yáng)臺(tái)也是內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，采光條件不是很好。
3、公寓不能落戶。公寓是建在商業(yè)用地上的項(xiàng)目，具有商業(yè)性質(zhì)，不符合落戶條件，不能落戶。
4、公寓的生活費(fèi)高。因?yàn)楣⑹巧虡I(yè)用地，水電的使用是按照商業(yè)水電的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的，高于普通住宅。
5、住公寓的人很多，大部分都是小公寓。所以梯戶的比例通常是兩梯十戶，甚至更多。人數(shù)不僅混亂，而且安全性和隱私也不能得到很好的保證。
公寓硬件
說(shuō)句實(shí)在話，公寓真的有很多部分住宅小區(qū)都“無(wú)可比擬”的好處，如占據(jù)著交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)的地段優(yōu)勢(shì)，價(jià)格較之住宅也相對(duì)更低，且購(gòu)買門檻不高（不需要滿足社保/個(gè)稅條件），還不受戶口等因素影響。
但，因?yàn)楣⒌摹跋忍煲蛩亍�，一般公寓的戶型和采光都不如住宅，很難做到南北通透，或全明房屋。而且，大部分的公寓都動(dòng)輒一梯多戶，甚至十幾戶，居住密度很大，導(dǎo)致早晚高峰期出行等電梯時(shí)，需要花費(fèi)更多的時(shí)間。
性價(jià)比
公寓的公攤面積普遍在25%-30%之間，也就是說(shuō)，我們買一套建筑面積為60平的公寓，其套內(nèi)面積可能只有42-45平，虧不虧，大家自個(gè)兒衡量……
此外，大部分公寓都建造在商業(yè)用地上，水電要按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，比居民用水用電的收費(fèi)高很多，而且，公寓的物業(yè)費(fèi)相對(duì)高昂，總體算下來(lái)，生活成本不會(huì)很低。
稅費(fèi)
相比于普通的二手住宅，二手公寓買賣所要繳納的稅費(fèi)很高：
一、契稅；公寓的契稅一般按照當(dāng)次購(gòu)房總價(jià)，即計(jì)稅價(jià)的3%繳納。
二、印花稅；按購(gòu)房總價(jià)0.1%繳納，買賣雙方各繳納0.05%。
三、增值稅；可提供發(fā)票的話，按房屋增值部分的5.3%繳納，即（計(jì)稅價(jià)-上手發(fā)票價(jià)）*5.3%；不提供發(fā)票的話，按計(jì)稅價(jià)的5.3%繳納。
四、個(gè)人所得稅；可提供發(fā)票的話，按照兩次交易差價(jià)的20%繳納，即（計(jì)稅價(jià)-上手發(fā)票價(jià)）*20%；不提供發(fā)票的話，按計(jì)稅價(jià)的1.5%繳納。
五、土地增值稅；可提供發(fā)票的話，按土地增值額的高低，對(duì)增值部分征收30%-60%的增值稅；不可提供發(fā)票（只限個(gè)人出售）的話，按計(jì)稅價(jià)的5%繳納。
六、其他稅費(fèi)；因數(shù)額較小，這里不一一贅述。
注：各地規(guī)定不同，以上數(shù)據(jù)及繳納標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，因二手公寓的稅費(fèi)計(jì)算比較復(fù)雜，且土地增值稅還要核稅計(jì)算，建議交易時(shí)選擇信得過(guò)的機(jī)構(gòu)，合理把控交易風(fēng)險(xiǎn)。
公寓在進(jìn)行新房交易時(shí)，只需繳納3%的契稅和1%的公眾維修基金！但，從以上稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以看出，二手公寓交易要繳納的稅費(fèi)不僅多項(xiàng)復(fù)雜，而且金額也不會(huì)很小，所以剛需買房，不建議接手“二手公寓”。另外，想要購(gòu)買公寓，并在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手賺差價(jià)的人要三思而后行啦~
附加價(jià)值
普通住宅一般有落戶、學(xué)位及金融屬性等優(yōu)勢(shì)的加持，還可以用來(lái)做抵押貸款；而公寓絕大多數(shù)都不是，既不能落戶，小孩也不能享受就近入學(xué)，如果家中目前有孩子即將入學(xué)，那購(gòu)買公寓作為現(xiàn)階段購(gòu)房，很顯然不是很明智的決定。后期如果要轉(zhuǎn)手交易，還要繳納相對(duì)高昂的稅費(fèi)。
